Bausparen in Österreich

01Wie ein Bausparvertrag aufgebaut ist

Ein österreichischer Bausparvertrag besteht aus zwei Phasen, die durch eine Bedingung verbunden sind: die Zuteilung. Bis dahin sparen Sie. Danach können Sie sich das Guthaben auszahlen lassen oder das Darlehen in Anspruch nehmen.

Sparphase

Sie zahlen regelmäßig oder in Einmalbeträgen ein. Das Guthaben wird mit dem vertraglich festgelegten Sparzinssatz verzinst. Über das Guthaben können Sie nicht wie über ein Sparbuch verfügen.

Zuteilung

Der Zeitpunkt, ab dem Sie das Guthaben abrufen oder das Darlehen beantragen können. Er tritt ein, wenn Sie einen bestimmten Anteil der Bausparsumme angespart haben und der Vertrag nach den Regeln der Bausparkasse zuteilungsreif ist.

Darlehensphase

Sie erhalten den Rest der Bausparsumme als Darlehen und zahlen es mit dem Zinssatz zurück, der beim Abschluss vereinbart wurde.

Der Begriff Bausparsumme ist der Schlüssel zum Verständnis: Sie ist nicht das, was Sie einzahlen, und nicht das, was Sie ausgezahlt bekommen. Sie ist die Bezugsgröße, aus der sich beides ergibt – das Sparziel und die Höhe des späteren Darlehens. Wer die Bausparsumme zu hoch wählt, zahlt jahrelang ein, um eine Zuteilung zu erreichen, die er nie braucht.

Der rechtliche Rahmen ist ein österreichischer: Bausparen ist im Bausparkassengesetz (BSpG) geregelt. Die Finanzmarktaufsicht (FMA) erteilt den Bausparkassen die Zulassung und genehmigt ihre Geschäftspläne; im Aufsichtsrat einer Bausparkasse sitzt zusätzlich ein Staatskommissär des Bundesministeriums für Finanzen (BMF). Bausparen ist damit ein eigener, konzessionierter Geschäftszweig und nicht bloß ein Sparprodukt einer Universalbank.

02Die Bausparprämie: eine Förderung mit Bedingungen

Der Staat fördert Bausparen mit einer Bausparprämie, die auf die prämienbegünstigte Sparleistung gezahlt wird. Das ist der Grund, warum Bausparen in Österreich überhaupt eine eigene Produktkategorie ist – ohne die Prämie wäre es ein Sparkonto mit schlechteren Konditionen.

Die Prämie ist keine feste Größe. Rechtsgrundlage ist § 108 EStG, und ihre Höhe wird jedes Jahr vom Bundesministerium für Finanzen neu festgesetzt – innerhalb eines gesetzlichen Rahmens, der an eine angepasste durchschnittliche Rendite von Bundesanleihen anknüpft. Die Prämie ist steuerfrei, und gefördert wird nur die jährliche Sparleistung bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag. Sowohl die aktuelle Prämienhöhe als auch diesen Höchstbetrag erfahren Sie bei Ihrer Bausparkasse und in den Prämienbedingungen; hier steht keine Zahl, weil sie sich jährlich ändert.

Die Prämie ist aber keine Zulage ohne Voraussetzungen. Vier Punkte entscheiden, ob Sie sie tatsächlich bekommen:

• Prämienberechtigung. Auf die Höhe des Einkommens kommt es nicht an: Voraussetzung ist, dass Sie in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig sind und bei einer Bausparkasse mit Sitz oder Geschäftsleitung im Inland sparen. Die Prämie steht außerdem nur für einen einzigen Bausparvertrag zu. Für (Ehe)Partner und Kinder kann sich die Erstattung erhöhen, sofern diese Personen im selben Jahr nicht selbst eine Erstattung beantragen und nicht in der Erklärung eines anderen Steuerpflichtigen berücksichtigt werden. Klären Sie das vor dem Abschluss, nicht danach.
• Nur auf einen Teil der Sparleistung. Gefördert wird nur bis zu einer bestimmten Höhe der jährlichen Sparleistung. Was darüber hinausgeht, wird normal verzinst, aber nicht mehr gefördert.
• Die Prämie kommt nicht sofort. Sie wird nicht mit jeder Einzahlung gutgeschrieben, sondern nach Ablauf des Jahres, für das sie gebührt. Sie wird auch nicht von Amts wegen gewährt: Die Erstattung müssen Sie auf dem amtlichen Vordruck erklären, und zwar im Wege Ihrer Bausparkasse – die Erklärung geben Sie zusammen mit dem Antrag auf Abschluss des Bausparvertrags ab. Die Bausparkasse fordert den Betrag danach beim Finanzamt an und schreibt ihn Ihrem Bausparkonto gut. Wer die Erklärung nicht abgibt, bekommt keine Prämie.
• Bindungsfrist von sechs Jahren. Die prämienbegünstigte Sparleistung ist an diese Frist gebunden. Wird das Guthaben innerhalb der sechs Jahre ausgezahlt, verfällt die Prämie: Die Bausparkasse muss sie einbehalten und an das Finanzamt zurückzahlen – es sei denn, Sie weisen eine widmungsgemäße Verwendung nach. Das ist der Punkt, an dem Bausparen teuer wird, nicht die Zinsen.

Was als widmungsgemäße Verwendung anerkannt wird, ist enger, als der Name vermuten lässt – und es ist der Punkt, an dem die meisten Erwartungen scheitern:

• Anerkannt. Ausgaben für Aus- und Weiterbildung – seit 2005 – sowie für Pflegezwecke.
• Nicht anerkannt. Der Kauf eines bestehenden Hauses oder einer fertiggestellten Wohnung und laufende Instandhaltung. Wer sein Guthaben dafür verwendet, verliert die Prämie, obwohl das Geld in Wohnraum fließt.

Der Ablauf ist damit klar umrissen: Innerhalb der sechs Jahre entscheidet nicht Ihre Absicht, sondern der Nachweis. Ohne Beleg über eine anerkannte Verwendung behält die Bausparkasse die Prämie ein und führt sie an das Finanzamt ab. Nach Ablauf der sechs Jahre können Sie über das Guthaben verfügen, ohne die Prämie zu verlieren.

Fragen Sie bei der Bausparkasse konkret: Wie hoch ist die für mich erreichbare Prämie, wann wird sie gutgeschrieben, wird sie automatisch beantragt, und unter welchen Bedingungen muss sie zurückgezahlt werden? Die Antworten stehen in den Vertrags- und den Prämienbedingungen.

03Die Zuteilungsreife – der Punkt, den die meisten falsch einschätzen

Niemand bekommt das Bauspardarlehen, sobald er es will. Man bekommt es, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Wann das der Fall ist, folgt aus zwei Größen: dem Verhältnis von angespartem Guthaben zur Bausparsumme und der Bewertung, mit der die Bausparkasse das Guthaben ansetzt.

Daraus folgt die praktisch wichtigste Einsicht dieser Seite: Die Zuteilung hängt nicht davon ab, wie dringend Sie das Geld brauchen, sondern davon, wie weit Sie gespart haben. Der Vertrag ist also keine Kreditzusage, auf die Sie im Bedarfsfall zugreifen können – er ist eine Option, die erst mit der Zeit entsteht.

Wovon die Zuteilung abhängt

1. Angespartes Guthaben in Prozent der Bausparsumme. Der geforderte Anteil steht in den Bedingungen. Ist er hoch, dauert die Sparphase länger.
2. Bewertung des Guthabens. Bei vielen Bausparkassen wird das Guthaben bei der Zuteilungsrechnung nicht voll, sondern mit einem Faktor angesetzt. Der Faktor steht in den Bedingungen.
3. Regelmäßigkeit der Einzahlungen. Wer die vereinbarte Sparleistung nicht einhält, verschiebt die eigene Zuteilung. Hier wirkt sich Trägheit direkt und dauerhaft aus.
4. Wartezeit und Reihenfolge. Manche Bausparkassen teilen nach der Reihenfolge der Anmeldung zu, andere nach Kennzahlen. Fragen Sie nach dem Verfahren – es bestimmt, wie planbar das Ende der Sparphase ist.

Über die Zuteilung entscheidet nicht allein Ihr Sparfortschritt. Die Bausparkasse rechnet dabei mit Größen, die in den Bedingungen des Tarifs stehen: der Bewertungszahl des Vertrags, der Zuteilungsmasse und den Zuteilungsstichtagen, die quartalsweise angesetzt werden. Dazu kommen tarifabhängige Wartezeiten. Die Zuteilung ist deshalb das Ergebnis einer Rechnung nach den Regeln der Bausparkasse – kein Automatismus, der aus Ihrem Guthaben allein folgt.

Davon zu trennen ist der Anspruch auf das Darlehen selbst. Der Oberste Gerichtshof hat 2023 entschieden, dass ein Bausparvertrag einen unbefristeten Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen vermittelt, und eine gewöhnliche Kündigungsklausel mit einer Frist von zwei Monaten als gröblich benachteiligend beurteilt (OGH 4 Ob 74/22v, 17.10.2023). Für die Praxis heißt das: Der Anspruch besteht – wann Sie ihn ziehen können, entscheidet aber die Zuteilung. Anspruch und Zuteilung sind zwei verschiedene Fragen, und beim Vergleich werden sie oft vermischt.

04Der feste Zinssatz ist der eigentliche Wert des Produkts

Was den Bausparvertrag von einem Sparbuch unterscheidet, ist nicht der Sparzins. Es ist der Umstand, dass der Zinssatz des späteren Darlehens bereits beim Abschluss feststeht und sich danach nicht mehr ändert.

Wirtschaftlich ist das eine Wette auf die Zukunft, die die Bausparkasse Ihnen abnimmt: Sie kaufen das Recht, in einigen Jahren zu einem heute fixierten Satz zu leihen – unabhängig davon, wie die Zinsen dann stehen. Das ist eine Absicherung, keine Rendite. Wie bei jeder Absicherung etwas zu bezahlen, das man später vielleicht nicht braucht, ist der Normalfall.

Ob Sie sie brauchen, entscheidet sich an einer einzigen Frage: Werden Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit in den nächsten Jahren einen größeren Kredit aufnehmen wollen?

• Wenn ja – Sie planen, zu bauen oder zu kaufen, und wissen noch nicht, wann genau: Der feste Satz ist einen Preis wert, weil er Sie gegen steigende Zinsen absichert. Genau für diesen Fall wurde das Produkt gebaut.
• Wenn nein – Sie sparen, weil Sparen sinnvoll ist, und ein Darlehen ist nicht beabsichtigt: Dann bezahlen Sie für eine Option, die Sie wahrscheinlich verfallen lassen. In diesem Fall konkurriert der Bausparvertrag mit dem Sparbuch und dem Festgeld – und dort entscheidet allein der Sparzins plus Prämie.
• Wenn Sie es nicht wissen – dann ist das der ehrliche Fall für die meisten. Überlegen Sie, ob die eingeschränkte Verfügbarkeit des Bausparguthabens für Sie vertretbar bleibt, wenn sich herausstellt, dass Sie das Darlehen nicht brauchen.

05Bausparen als Sparform – der Vergleich mit Festgeld und Sparbuch

Wenn das Darlehen unwahrscheinlich ist, bleibt Bausparen als Sparprodukt. Der Vergleich mit den Alternativen fällt dort ehrlich aus, wenn man drei Größen nebeneinanderlegt:

Der Kostenvergleich ist deshalb nicht nur eine Zinsfrage. Ein Bausparvertrag bindet Kapital, verlangt regelmäßige Einzahlung und macht den Ausstieg teuer. Diese drei Nachteile müssen durch den festen Satz und die Prämie aufgewogen werden – und das tun sie nur, wenn Sie das Darlehen tatsächlich in Anspruch nehmen können und wollen.

06Bausparen und die Wohnbauförderung der Länder

Österreich hat neben der Bausparprämie eine zweite, größere Förderungsschiene für Wohneigentum: die Wohnbauförderung der Bundesländer. Sie ist je Bundesland unterschiedlich geregelt, richtet sich an Käufer und Errichter von Wohnraum und wird über das jeweilige Land abgewickelt – nicht über die Bausparkasse.

Für die Praxis heißt das: Wer bauen oder kaufen will, hat in Österreich mehrere Fördertöpfe, die nicht zusammenhängen. Ob die Bausparprämie und eine Landesförderung nebeneinander in Anspruch genommen werden können, ist eine Einzelfrage. Klären Sie das vor dem Abschluss eines Bausparvertrags, nicht danach.

Zuständig sind die Wohnbauförderungsstellen der Länder, für Fragen zur Prämie die Bausparkasse und das Finanzamt. Beide Auskünfte sind kostenlos, und beide sind besser als jede Annahme.

07Worauf Sie beim Bausparvergleich achten sollten

In dieser Reihenfolge geprüft, trennt das die Angebote schnell:

1. Bin ich prämienberechtigt? Vor dem Abschluss klären, nicht danach.
2. Zinssatz der Sparphase und Zinssatz des Darlehens – beide sind für die Gesamtrechnung nötig. Ein Angebot nur nach dem Darlehenszins auszuwählen, übersieht die Jahre, die Sie vorher einzahlen.
3. Bewertungsfaktor und geforderter Sparanteil für die Zuteilung – bestimmen, wie lange die Sparphase dauert.
4. Verfahren der Zuteilung – nach Anmeldung, nach Kennzahl, oder nach Ermessen? Das entscheidet über Planbarkeit.
5. Wie hoch ist die tatsächlich erreichbare Prämie, wann wird sie gutgeschrieben und wer stellt den Antrag?
6. Was kostet der Ausstieg – Rückforderung der Prämie, Gebühren, Bedingungen des Darlehensverzichts.
7. Passt die Bausparsumme zum Vorhaben – nicht zum Wunsch, sondern zu dem, was Sie innerhalb eines überschaubaren Zeitraums erreichen können.
8. Gibt es in Ihrem Bundesland eine Wohnbauförderung, die damit kollidiert?

Der letzte Punkt ist der, der am häufigsten zu spät kommt. Wer die Förderungen in der falschen Reihenfolge beantragt, verliert einen Teil davon – und die Reihenfolge ergibt sich nicht aus dem Produkt, sondern aus dem Förderrecht des Landes.